​01 观点梳理

 居民小区物业管理是伴随着房地产的发展而产生的，其产生的初衷是为了更好地对居民小区进行管理，为业主们营造秩序良好、环境卫生、绿化优美的居住环境，不断提高人们日常生活的幸福感和快乐感。

     但是，随着时代的发展，物业管理的趋利性越发严重，有些物业管理公司甚至达到了唯利是图的程度，严重侵害了业主的利益，物业公司和业主之间的法律地位发生了严重的错位。原本物业公司是业主聘请的“管家”，其管理行为是基于法律规定的授权，但很多物业公司却把自己换位成了小区的主人，业主成了物业公司获取利益的来源。这种错位造成业主和物业公司之间的严重对立，而且愈演愈烈，以至于社会上取消物业管理公司的呼声越来越高。

     随着物业管理公司与业主之间的矛盾不断加剧，且呈蔓延之势，物业管理越来越成为了社会的一个诟病，要从根本上消除这一诟病，只有探索出一个业主自治的新模式。

     就居民小区物业管理的问题而言，全体业主相互之间的利益是共同的，目标是一致的，如果能探索出一个业主自治的新模式，实现业主自治、利益共享、共同维护的局面，相信一定会从根本上解决居民小区物业管理公司与业主之间的矛盾。

     业主要实现自治，首先要设立业主委员会，从法律上取得主体资格，然后，由业委会设立物业管理机构，自行管理，全部收益归业主共有，并用于小区的维护保养，实现业主共享。不仅如此，业委会还可以充分利用小区各种资源，因地制宜，因时制宜，不断挖掘，拓宽各种盈利渠道，实现创收、增收，并利用这些收益补贴物业管理费用，降低业主的物业管理费用支出。

     业主自治不仅具有坚实的客观基础，而且还具有广泛的发展前景：

     其一，业主自治，把业主的切身利益与小区管理紧密地联系在一起，物业管理的主体已不再是与业主对立的外聘物业公司，而是全体业主自己的组织，物业管理产生的收益已经体现为全体业主自己的收益，由此可见，在共同利益的基础上容易化解目前物业管理模式的各种矛盾。

     其二，业主自治模式下的物业管理收益最终是取之于业主，用之于业主。物业管理的收益与业主的切身利益融为一体，消除了目前物业管理存在的业主与物业公司之间的利益冲突，也就消除了因利益引发的物业公司与业主之间的各种尖锐矛盾。

     其三，业主自治模式，在业主利益与物业管理相统一的基础上，业主在维护小区管理、营造更加舒适的居住环境的积极性和主动性会普遍提高，自律性和自觉性也会不断增强，小区物业管理的发展前景必将更加广泛。

    实现业主自治需要注意的几个问题：

    1、业主委员会的成立必须依法、依规。

    2、业主委员会必须选举思想觉悟高、道德观念和服务意识强的人员组成。

    3、必须严格接受街道、居委会等政府有关部门的监督和指导，在政府的指导和监督下成立和活动。

    4、业主委员会必须健全和完善各种制度、议事规则以及各种业主监督机制。

    5、业委会应当设立各种必要的机构负责运营管理，在规范化的基础上开展各种活动。

律师介绍

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高思春，山东颐衡律师事务所律师，自1995年执业至今，山东大学法律大专毕业，人民大学EMBA工商管理硕士。

擅长经济纠纷、非诉案件（股权转让、股权激励、项目投融资、项目可行性研究、重大合同起草审查、企业改制等）。

主要作品有《霍尔果斯及中哈合作中心未来发展的分析及预判》（霍尔果斯发展论坛主题发言）、《全面了解金融危机，正确选择应对措施》（律师论文评比二等奖）、《探索与尝试》（针对中小企业经营管理的专业性作品）等。